Pertinenze immobiliari

Cosa significa pertinenza e "rapporto pertinenziale": termini giuridici importanti che designano proprietà e i rapporti che abbiamo con esse.

La costituzione di un "rapporto di pertinenza" può riguardare non solo beni mobili (pertinenze mobiliari), ma può nascere (rectius: costituirsi) anche fra "beni immobili" (un giardino, una stalla, un garage, ecc.). Sono diversi i tipi di pertinenze che possiamo incontrare: agricole, urbane, e industriali. E' stato inoltre ritenuto possibile che possano esistere anche pertinenze demaniali (ad esempio la casa cantoniera).
Vale la pena di ricordare che il legislatore ha dato la definizione di pertinenza all'art. 817 del C.c. e cioè come "quelle cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra". La destinazione a pertinenza può essere effettuata sia dal proprietario della cosa principale o anche da chi ha un diritto reale sulla medesima. Si viene a costituire un rapporto pertinenziale quando una cosa, che non costituisce parte integrante e non rappresenta elemento indispensabile per la sua esistenza, ne accresce l'utilità o il pregio. In buona sostanza perché nasca il rapporto pertinenziale deve essere presente sia l'elemento oggettivo (il rapporto di servizio o di ornamento tra le due cose), sia l'elemento soggettivo (la volontà di destinare una cosa a servizio o ornamento di un'altra). Quando una cosa viene destinata al servizio o all'ornamento di un'altra che le fa assumere un carattere "accessorio" rispetto all'altra, che diventa "principale, si costituisce la pertinenza, se manca il vincolo di accessorietà, non c'è pertinenza. E' necessario perché esista un rapporto di pertinenza l'esistenza fra le due cose di un "vincolo durevole". Invece per individuare se ci troviamo di fronte ad "una cosa composta" e non ad una pertinenza è necessario portare quanto riportato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha considerato pertinenza lo scaldabagno ancorché materialmente congiunto al muro; il criterio conduttore per l'interprete per distinguere la cosa composta dalla pertinenza, deve tenere conto che nella "cosa composta" ci troviamo una cosa subordinata essenziale alla struttura principale (ad esempio le tegole per il tetto, le imposte installate per le finestre), mentre nella pertinenza è presente solo un elemento di comodità o di pregio (la casa rimane tale anche senza lo scaldabagno).
Non costituiscono pertinenze, perché considerate parti essenziali di un edificio in cui sono installati: l'ascensore, la caldaia ed il bruciatore, così come non è stata considerata costituita una pertinenza da parte della Corte di Cassazione (Sent. 77/5386) del singolo appartamento condominiale un lastrico comune. Il codice civile ha stabilito che la pertinenza segua lo stesso destino della cosa principale, a meno che non sia disposto diversamente; quindi in caso di compravendita di un fondo o di un appartamento con giardino, se le parti non manifestano nell'atto di vendita una volontà diversa, si considerano comprese anche le pertinenze. Le pertinenze possono quindi sempre formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. Non è necessario, perché nasca il vincolo pertinenziale, che la cosa accessoria appartenga al proprietario della cosa principale; il vincolo che il proprietario della cosa principale ha creato tra le due cose (la principale e l'accessoria), non pregiudica però eventuali diritti che i terzi avevano sulla cosa destinata a funzione pertinenziale, tanto è vero che la legge tutela, entro certi limiti, la buona fede dei terzi sia per quanto riguarda la costituzione della pertinenza, che la cessazione della qualità della stessa. I terzi proprietari delle pertinenze possono rivendicare contro il proprietario della cosa principale la proprietà della stessa, se costui aliena la cosa principale, senza l'esclusione della pertinenza a terzi che ignorano che la pertinenza non appartiene al propietario della cosa principale; in questo caso interviene il codice civile che con l'art. 819 protegge i terzi contro possibili e facili frodi ai loro danni. Diverso è il modo di procedere se ci troviamo di fronte ad un bene immobile registrato o ad un bene mobile non registrato; nel primo caso il vincolo deve risultare da scrittura avente data certa, anteriore alla data di acquisto da parte del terzo in buona fede, mentre nel secondo caso l'acquirente se acquista in buona fede il bene mobile non registrato, è protetto dal principio "il possesso vale titolo". Infine si ritiene utile fornire la definizione di "Universalità di mobili" data dal legislatore all'art. 816 del cod. civ., e cioè quella pluralità di cose che appartengono alla stessa persona e che hanno una destinazione unitaria. La biblioteca è il classico esempio di universalità di mobili, perché i libri di una biblioteca possono avere ciascuno un proprio valore economico, mentre insieme svolgono tutti la stessa funzione. Perché si abbia una universalità di immobili occorre quindi una pluralità di cose autonome (anche solo due), materialmente e giuridicamente distinte tra loro. Mentre non è possibile considerare universalità di mobili un sacco di caffè o un quintale di mele, perché i singoli frutti non sono entità socialmente apprezzabili, così come viene invece considerata "cosa composta" l'insieme dei pezzi da gioco degli scacchi.